Czym zajmuje się ZEZK

ZEZK realizuje ustawowy obowiązek Gminy Kowary zapewnienia mieszkań dla osób i rodzin o niskich dochodach. Z upoważnienia Burmistrza miasta, firma zajmuje się utrzymaniem nieruchomości stanowiących mieszkaniowy zasób gminy, zarządza wspólnotami mieszkaniowymi oraz lokalami użytkowymi, garażami i pomieszczeniami gospodarczymi.

Dyrektor – Anna Perłowska

Realizowane zadania

Zadania realizowane przez ZEZK można podzielić na kilka głównych kategorii:

1. Wynajem i obsługa lokali mieszkalnych gminy

Obejmuje lokale socjalne, komunalne i do remontu w zakresie własnym. Firma realizuje wszystkie działania związane z obowiązkami właściciela lokali, w szczególności: ich techniczne utrzymanie, wynajem mieszkańcom, naliczanie czynszu i rozliczanie zużycia mediów oraz windykację należności.

2. Zarządzanie budynkami i wspólnotami

Obejmuje wszelkie działania związane z obowiązkami zarządcy jak: remonty części wspólnych, ubezpieczanie budynków, zawieranie umów na dostarczanie mediów, itp. Kompleksowa obsługa wspólnot mieszkaniowych – organizacja zebrań, przygotowanie i realizacja uchwał, prowadzenie księgowości
ZEZK jest największym zarządcą nieruchomości w Kowarach – zobacz firmę na tle innych zarządców.

3. Wynajem i obsługa lokali użytkowych oraz garaży i pomieszczeń gospodarczych

ZEZK w swoim zasobie posiada 35 lokali użytkowych, 56 garaży oraz 43 pomieszczenia gospodarcze.
Zobacz aktualną listę wolnych lokali użytkowych.

4. Dostarczanie ciepła

Firma dostarcza ciepło dla ponad 1300 mieszkańców Kowar. Posiada 6 kotłowni i 4 węzły cieplne.
Dowiedz się więcej o dostarczaniu przez firmę ciepła.

zadania_realizowane_przez_zezk

Jak widać ZEZK realizuje bardzo wiele różnych zadań. Najważniejsze z nich to dostarczanie mieszkań dla osób i rodzin o niskich dochodach, ale ogromna ilość zadań związana jest z zarządzaniem największą ilością budynków w mieście. Dostarczanie ciepła to mniej widoczny, jednak bardzo istotny zakres realizowanych przez firmę zadań.

ZEZK jako zarządca na tle innych podmiotów w Kowarach

ZEZK nie jest jedynym zarządcą nieruchomości w Kowarach. Poza nim funkcjonują w tym sektorze między innymi: Spółdzielnia Mieszkaniowa „Pod Śnieżką”, Spółdzielnia Mieszkaniowa „Hydro-mech”, TBS „Nasze Kąty” oraz kilku niezależnych zarządców. Odnosząc się do podnoszonego czasem argumentu, że firma zatrudnia zbyt wielu pracowników, należy pamiętać, że tylko część z nich zajmuje się zadaniami związanymi z zarządzaniem nieruchomościami. Pozostali realizują inne zadania, wymienione powyżej.
Oto zestawienie ilości pracowników zarządców z ilością obsługiwanych przez nich budynków.

Jak widać z powyższego zestawienia, jeden pracownik ZEZK’u obsługuje ponad 6 razy więcej budynków niż Spółdzielnia Mieszkaniowa „Pod Śnieżką” i ponad 4 razy więcej budynków niż wybrany zarządca prywatny. Dodać do tego należy, że ZEZK standardowo wykonuje usługi, które u innych zarządców są dodatkowo płatne.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że średnia zarządzanych przez ZEZK budynków wynosi aż 108 lat. Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają zdecydowanie młodszy zasób a prywatni zarządcy wybierają do zarządzania budynki w dobrym stanie technicznym. Zarządzanie młodszymi budynkami jest zdecydowanie prostsze ze względu na nieporównywalnie mniejsze potrzeby remontowe.

Różnica pomiędzy zarządzaniem budynkiem a obsługą lokali własnych gminy

Istnieje ogromna różnica pomiędzy zakresem obowiązków zarządcy budynku (np. zarządca prywatny) a obsługą własnych lokali przez ZEZK. Różnica ta wynika z faktu, że zarządca nie jest właścicielem zarządzanego budynku więc nie ponosi kosztów ich utrzymania i remontu. Wszystkie koszty są przenoszone na właścicieli lokali. ZEZK reprezentuje w zarządzanych przez siebie budynkach i lokalach właściciela, czyli gminę, ponosi więc wszystkie obowiązki i koszty związane z ich utrzymaniem i remontami, oraz ponosi koszty związane z częściami wspólnymi budynku.

zarzadzanie_budynkiem_a_obsluga_lokali_wlasnych

ZEZK – zarządca i właściciel w jednym Prywatny zarządca – tylko zarządzanie
Części wspólne: dach, elewacja, klatka schodowa Nadzoruje i wykonuje remonty, ponosi koszt remontu Nadzór nad przeprowadzenie remontów
Lokale Remontuje i ponosi koszty remontów, wynajmuje mieszkańcom, nalicza czynsz i rozlicza zużycie mediów, windykuje należności

Lokale gminne we wspólnocie mieszkaniowej – przykład

W budynku mieszkalnym znajduje się 9 lokali. ZEZK posiada 3 z nich a pozostałych 6 zostało wykupione. Powstała zatem wspólnota mieszkaniowa.

Jako właściciel, ZEZK pokrywa koszty związane z utrzymaniem swoich lokali, w szczególności: zapewnia ogrzewanie, wymienia instalację wodną, kanalizacyjną, elektryczną i gazową, wymienia stolarkę okienną i drzwiową.

Jako członek wspólnoty mieszkaniowej ZEZK zobowiązany jest do pokrywania kosztów utrzymania i remontów części wspólnych, w szczególności uczestniczenie w kosztach remontów dachów, kominów, klatek schodowych, elewacji, wymiany stolarki drzwiowej i okiennej na klatce schodowej.

Wszystkie powyższe koszty trzeba pokryć z czynszów za te 3 lokale. Należy pamiętać, że oprócz tego, z wpływów czynszowych trzeba również opłacić: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, przeglądy, deratyzację, usunąć bieżące awarie, itd.

lokale_gminne_we_wspolnocie

Remonty i przeprowadzane inwestycje

Pieniądze pozyskane z czynszu wykorzystywane są na: pokrycie podatków od nieruchomości, ubezpieczenia budynków oraz ich utrzymanie. Około 20% tej kwoty przeznaczane jest na bieżące remonty – to tak zwane środki własne ZEZK.
Dotacje z budżetu gminy przeznaczane są w całości na celowe inwestycje w tym większe remonty.

inwestycje_w_zasob_mieszkaniowy_gminy

Jak widać dotacje z budżetu gminy stanowią mniejszą część pieniędzy inwestowanych w zasób mieszkaniowy miasta. Wyjątkiem był rok 2013, kiedy większa dotacja z gminy oraz pozyskana przez ZEZK bezzwrotna dotacja z Banku Gospodarstwa Krajowego posłużyły do wybudowania nowego budynku komunalnego przy ulicy Waryńskiego 13. Inwestycja ta okazała się dużym sukcesem i pokazała, że jest to właściwa droga do poprawy sytuacji mieszkaniowej w Kowarach.
Dowiedz się więcej o inwestycji Waryńskiego 13.

Bilans finansowy utrzymania zasobu mieszkaniowego gminy

Utrzymanie budynków i lokali zasobu komunalnego wymaga sporych nakładów finansowych, które wykorzystywane są: na podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynków, remonty, przeglądy techniczne, zaliczki do wspólnot mieszkaniowych, wynagrodzenie pracowników itd. Pieniądze te pochodzą z czynszów (przychód) oraz z dotacji gminnych na inwestycje.

Rachunek za mieszkanie składa się z dwóch elementów: czynszu i opłaty za zużyte media. Nader częste nierozumienie tego faktu powoduje przekonanie, że czynsz jest wysoki, gdy w rzeczywistości większą część rachunku stanowią, niezależne od ZEZK, opłaty za wodę, ścieki, odpady komunalne, ogrzewanie.
Dowiedz się więcej o rachunkach za mieszkanie.

bilans_finansowy_utrzymania_zasobu_mieszkaniowego_gminy

Ogrzewanie dla ponad 1300 mieszkańców Kowar

Ważnym, choć mniej widocznym, zadaniem realizowanym przez ZEZK jest dostarczanie ciepła do budynków w Kowarach. ZEZK posiada w zarządzie 3 kotłownie gazowe (ul. Jagiellońska 3, ul. Leśna 12, ul. 1-go Maja 4), 3 kotłownie trocinowe (ul. Waryńskiego 6, ul. 1-go Maja 96, ul. Dworcowa 11) oraz 3 węzły cieplne PEC (osiedle. „Matejki”, osiedle „Wichrowa Równia”).

kotlownie_i_wezly_cieplne_obslugiwane_przez_zezk